Ano ba ang ‘Notice of Lis Pendens’ na nakasulat sa titulo?

Dear Atty.,

Gusto pong ibenta ng aking ama ang kanyang lupa ngunit palagi pong umaatras ang mga prospective buyers kapag nakikita na nila ang titulo ng lupa.

May nakasulat po kasing “Notice of Lis Pendens” sa likod ng titulo kaya nagdadalawang isip po ang mga interesadong bumili sa lupa.

Ano po ba ang ibig sabihin ng “Notice of Lis Pendens’’ na ito?

Mel

Dear Mel,

Ang “Notice of Lis Pendens” ay notice na inilalagay ng Register of Deeds sa titulo ng isang lupa na nagsisilbing abiso sa lahat, partikular na sa mga nagbabalak na bumili nito, na sangkot ang lupa sa isang kaso.

Ang “lis pendens” kasi ay Latin para sa “pending litigation” o nakabinbin na kaso kaya ang “Notice of Lis Pendens” ay isang babala sa sinumang gustong bumili ng lupa na nasa gitna ito ng isang demandahan at kailangang mag-ingat siya sa pagbili niya nito dahil maaring maapektuhan ng desisyon ng korte ang magiging pag-aaari niya sa lupa o anumang karapatan o interes na makukuha niya mula sa pagbili nito.

Kaya natural lang sa mga prospective buyers ng lupa ng iyong ama na magdalawang isip sa pagbili ng lupa ninyo kapag nakita na nila ang “Notice of Lis Pendens” dahil kung nakabinbin  pa rin ang kaso na kinasasangkutan ng inyong lupa, parang isinusugal nila ang perang ipambabayad nila sa pagbili nito.

Ayon sa Section 77 ng Presidential Decree 1529 o Proper­ty Registration Decree, masasabing kanselado o tanggal na ang “Notice of Lis Pendens” kapag natapos na ang kasong kinasasangkutan ng lupa. Bagama’t maari ninyong ipatanggal ito kahit hindi pa tapos ang kaso, kailangan n’yong maipakita sa korte na tanging panggugulo lamang ang layunin ng nagpalagay ng “Notice of Lis Pendens” o hindi naman talaga kailangan ang “Notice of Lis Pendens” upang maprotektahan ang mga karapatan ng nagpalagay nito. Maari ring maalis ang “Notice of Lis Pendens” sa titulo kahit hindi pa tapos ang kaso kung ang mismong nagpalagay nito ang humiling sa korte na matanggal ito.

Nawa’y nasagot ko ang iyong katanungan. Paalala lamang sa ating mga mambabasa na ang payo na nakasaad dito ay base lamang sa mga impormasyong inilahad ng sumulat at maaring hindi ito maging angkop sa ibang sitwasyon.