Ano ang ibig sabihin ng notice of lis pendens?

Dear Attorney,

Advisable ba bumili ng lupa na ang titulo may nakalagay na notice of lis pendens?—Michael

Dear Michael,

Ang lis pendens ay isang Latin term na ang literal na translation ay “pending litigation” o na­kabinbin na kaso. Ayon sa Korte Suprema sa kaso ng Villanueva v. Court of Appeals, ang notice of lis pendens sa titulo ay isang babala sa lahat na ang lupa ay kasalukuyang sangkot sa demandahan.

Ang notice of lis pendens ay nagsisilbing paalala sa mga may balak magkaroon ng interes sa lupa katulad ng mga prospective buyer o iyong may planong bumili ng property. Ang sinuman kasi na bibili ng titulong may nakasaad na notice of lis pendens ay sumusugal dahil maaring maapaktuhan ang anumang magiging karapatan nila sa lupa batay sa magiging resulta ng kaso.

Kapag kasi aware o alam ng isang planong bumili ng lupa na may notice of lis ­pendens ang titulo ito, hindi na niya maitatangging alam niya na may nakabinbin palang kaso patungkol sa property kaya tali na siya sa anumang magiging desisyon ng korte sa kaso kung maging pabor man ito sa kanya o hindi.

Hindi naman ibig sabihin nito na mas mabuting huwag na lang i-check ang titulo ng lupa bago ito bilhin upang hindi matali ang isang buyer sa kalalabasan ng kaso sakaling may notice of lis pendens pala ang titulo.

Una, tali pa rin naman sa desisyon ng korte ang sinumang bumili ng lupang may notice of lis pendens, tsinek man niya ang titulo nito o hindi. Pangalawa, responsibilidad ng bawat buyer ng lupa ang maging “buyer in good  faith.” Upang maging buyer in good faith, kailangang siguraduhin ng bumibili ng lupa sa abot ng kanyang makakaya na walang gusot sa pagmamay-ari nito, sa pamamagitan halimbawa ng pag-check sa titulo ng lupa. Kung hindi niya gawin ito, at sakaling may isyu pala sa pagmamay-ari ng lupa, maari siyang ipagpalagay ng batas bilang isang “buyer in bad faith” na walang kahit anong karapatan sa property kahit pa nabayaran na niya ito.

Nasa pagpapasya na iyan ng isang nagpaplanong bumili ng lupa kung advisable bang bilhin ang isang property na notice of lis pendens ang titulo. Ang mahalaga ay malinaw sa isang prospetive buyer ang ibig sabihin at epekto nito sa kanyang mga karapatan sakaling nabili na niya ang property.